正义网报道:六位嘉宾已到现场，会务人员向他们提供了部分会议材料，待嘉宾稍事准备后，座谈会将准时开始。 07-21 08:58

正义网报道:[检察日报社副总编王松苗] 法律门诊是我们报社的常设性的栏目，一个月出刊一期。感谢各位老师在百忙之中来到这里。今天来参加研讨的嘉宾有：全国人大法工委的河山老师、中国人民大学法学院教授的杨建顺老师、社科院法学所陈华彬老师、社科院政治学所刘山鹰老师、鼎业律师事务所陈茂云老师、北京理工大学政治学教授胡星斗老师。今天的话题本身是很有意义的，刘山鹰老师此前在本报发表一篇关于这个问题的文章，引起了网络上热烈的讨论。网友们大都认为，农村的房子村民都有土地使用权，而城市居民买房子还要出土地出让金。我们的记者也专门写了一个文章，从《物权法》理论上谈这个问题，他的文章标题叫《物权法能规定城市人的土地权吗？》。报社编委会研究认为这个问题的确应当引起立法的关注，所以决定组织一次专家研讨，尽管我们的研讨不一定能立竿见影的影响中国立法，但是如果我们能唤醒城市老百姓对土地使用权的加以关注问，也是我们工作的一个成绩。编辑部在讨论这个问题的时候，认为城市人的土地使用权确实和农民不一样。因为农民如果要失去土地的话就什么都没有了，而城市居民则不同。编辑部就一些主要争议拟定了6个问题，我们今天主要就按照这6个问题来展开讨论，请各位专家畅所欲言。 07-21 09:14

正义网报道:[中国社科院法学所研究员陈华彬]《物权法》修改草案出台后，引起社会广泛重视。居者有其屋是不是购房者的权力，这个答案是肯定的。我认为这个当然是一项公民性权益。那么是一项什么样的权益呢？我认为可以从宪法和民法的角度加以认识，从宪法的角度看，我认为他是一种基本的人权，从民法的角度看他是一项基本的民事权利，也就是所谓居住权，居住权是每一个城市的居民，每一个公民都应有的安身立命之场所的权利，是最起码要保证的权利。这个权利概念在国外早已有了，日本有一位学者早在上个世纪50年代就写了一本很有名的书，叫做居住权论，他就认为日本的每一个国民都应有居住权，日本的土地是实行私有的，但是还有很多的低收入房屋所有权土地拿出来提供给市民，这样就形成了一个居住权问题。那么国家有无义务保证城镇居民的住房呢？如果我们确认居住权是民法的基本权利，国家当然就义务来保护居民的权利的实现，国家要通过切实的措施保证居民的基本住房。有人质疑说很有限的城市土地怎么能保证每个市民的权利？日本对此有什么办法呢？他们采取了修建高层建筑的方法，就是共同一个地基，采取高楼式的建筑来保证城市居民的基本住房。这个就是我们《物权法》草案上规定的业主所有权。我先讲这些。 07-21 09:18

正义网报道:[全国社科院政治学所博士刘山鹰] 刚才王松苗副总编提到我写过一篇有关这个问题的文章，我那篇文章是从宪法的角度看解读降低房价，其中涉及到了城市房价中的土地出让金的问题。城市市区的土地属于国家所有，从全民所有制的角度看，城市的居民是不是应该免费获得一块安身立命的土地?从公有制角度来看，我们国家在50年代土地改革之前，农村的土地是属于私有的,至于我国城市土地是什么时候全民所有,我不是太清楚。但是我查了一下我国的宪法，1954年、1978年的宪法都没有规定城市的土地是全民所有的，只是在1982年的宪法中才规定，城市市区的土地是归国家所有，从私有制向公有制过渡的角度看，至少有一个理由是这样的，就是在私有制的情况下，因为贫富分化，有些人的基本生存权力不能得到保障，所以就收归公有，这里就有一个前提，就是我们收归公有本身就是为了能够解决大多数老百姓的基本的生存问题。从政治道义和政治正当性上讲，既然把土地公有了，那么就要保证所有的人或者是大多数的人有居住的土地，从某种程度上讲，这可以讲是一个政治和约。但是现在农村的集体所有的土地基本上能保证农村有一块安身立命的宅基地，而且农村的宅基地是不用付出什么费用的，城市的土地全民共有，全民所有制比集体所有制是一种更高等级的公有制形式，那么从理论上来讲，他就应该更能保障居民生存的的要求。但是现在我们可以看到，城市的每一块土地卖给居民的商品房，国家都是收了土地出让金的，从这个逻辑上讲，城市的居民并不是这块土地的所有人。那么我们的全民是由谁来组成的呢？当然是由每一个人组成的，每一个人都要为他的房子出土地出让金，那么全民所有如何来体现呢？所以认为从公有制的正当性来看，国家应该保证每一个市民都有一块属于自己的安身立命的土地，这是第一个问题。 07-21 09:29

正义网报道:[刘山鹰] 另外从公民的基本生存权角度来讲，我觉得居住权实际上就是一个生存权的问题。人一定是在土地上有住所的，没有住所的人是流浪汉。可以想象，如果人的居住权不能保证的话，满大街都是流浪汉，那社会怎么可以安定呢？没有住所，法院的案件管辖地就没有办法确定，法律文书的送达也没有送达的地点。甚至一个人是死是活都没有办法确定，在这种情况下各种法律纠纷能得到彻底解决吗？这些问题如果累积起来，极端化了，这会出大乱，我昨天看到一个数据，2004年全国群体性事件是七万多起，而且很大一部分是属于拆迁问题引发的。所以确定公民居者有其屋的政策是确定公民的基本权利。居者有其屋是一种生存权，衣食住行是人生存的基本权利，国家当然有义务保证居民的基本住房，国家政府存在的意义，就是老百姓干不了的事情你来干，如果你不干就是失职。通过多盖房子证明一个地方政府的政绩，我认为是落后的，把地一圈，房子一盖就万事大吉，如何解决老百姓购房力的问题却不去考虑，这用天下无贼的话说，就是一点技术含量都没有。政府应该归位，干你该干的事情，否则房子盖得越多，社会越不和谐。因为房子盖得越多，地就占得越多。房价越来越高，越来越多的城市人买不起房子。宪法的第33条第2款就规定，中华人民共和国公民在法律面前一律平等。但我们看现在的《物权法》草案，规定了农村宅基地的使用权，但是对于城市市民，则没有规定宅基地的使用权，只是规定了建设用地的使用权。但是建设用地的使用权不属于市民，它属于开发商。也就是说，在这一点上，《物权法》的草案对待城市的市民和农村的农民是不平等的。所以我觉得这个涉嫌违宪。我觉得《物权法》应该回应这个问题，而不应该回避问题，或者是只解决容易解决的问题，难解决的问题就绕过去。我们首先要明确，我们是为了回应富人的要求而制定物权法还是回应普通人的要求而制定物权法。 07-21 09:30

正义网报道:[刘山鹰] 宅基地的权利农民有，市民没有。这个《物权法》的草案这个事情还说不清楚。土地的集体所有和全民所有在满足人们的居住要求方面，是否具有不同的功能，《物权法》有没有解释法理基础？能不能把这个问题说明？土地的全民所有是否能满足市民的基本住房需求，这些问题我觉得物权法应该回答。其实从逻辑上就可以推导出来，土地的集体所有能够解决农民居住所需的问题，所以也应该保证居民的所需问题。就是每个人都应该有一块属于他的安身立命的土地。以前有人说走投无路，就是说“上有片瓦，下无立锥之地”。所以在土地的问题上不能口头上全民所有，实际上是全民没有的。现在的情况是城市的土地属于政府所有，很多人一家几口还是挤在十几平米的房子里。上次有一个报道，就是说在上海市，一平米好几万的房子很多，还有在老城市，一家几口人挤在十几平米的房子里。所以应该可以这样考虑，就是在北京、上海这样的城市里面，每个市民购买30平米以内的住房应该不缴纳土地出让金。一家三口购买90平米以内的住房可以不缴土地出让金。如果是别墅或者是高档公寓也应该交。现在的问题是不分面积大小一律交土地出让金。既然人是土地的所有权，人民在自己的土地上盖房子还要交纳土地出让金。地方政府不是土地的所有权人，反而把土地卖给所有权人。所以我觉得物权法应该对这个问题给予澄清，我的发言就到这里。 07-21 09:35

正义网报道:[王松苗] 刘博士的发言，把我们今天这个议题涉及的所有问题都涵盖到了，请各位专家家谈谈看法。 07-21 09:35

正义网报道:[全国人大法工委巡视员河山] 检察日报组织这个讨论，就这个话题搞法律门诊，非常好。因为城市宅基地问题在物权法制定中也研究过，我本人在法工委还批过这方面的简报。宅基地问题确实是一个非常重要的问题。城市居民的土地有无对宅基地的使用权？这是个非常大的题目，除了这个问题本身外，里面牵涉到很多关联性问题，比如城里人能不能到农民那买宅基地？城里的居民对有没有宅基地的使用权？等等。 07-21 09:37

正义网报道:[河山] 实际上，在讨论城市居民宅基地的使用权之前，有一个问题要先搞清，就是物权原理。我曾就整部物权法做过些研究，写了一个这方面的稿子，大概有十多万字，讲的是物权原理的解析与批判。有关物权原理，刚才陈华彬先生向我们介绍了很多，我也曾看到很多台湾学者介绍的许多物权原理，其中有很多好的东西，特别是所有权的治理，但遗憾的是，我们的《物权法》公布了之后大家有很多看不懂，因为在中国，物权原理有很多先天不足的地方。也许发达国家的理论是完善的，但他是建立在私有制基础上的一个完整体系，而我们国家是公有制，所以这套东西运用到这里来，就有很多东西和现实不相符了。 07-21 09:42

正义网报道:[河山] 学者们的观点，采纳到草案当中，交付审议时，肯定会有人赞成有人反对。陈华彬先生刚才讲居住权概念，口语化地讲没有问题，但我认为他忽略了一个问题，就是居住权并不是一个民事的权利，居住是一个现象，这种现象在生活中的确引起了许多局部性的问题。但这并不是说在物权当中应当有一个和别的权利并列的居住权。我写《物权法》的批判，其中一个观点就是不赞成城市的居民到农村买宅基地。《物权法》第一稿和第二稿都写明允许城里人到农村买宅基地，为什么这样讲？是因为农村宅基地是非常有限的，你买了农民就没了。我这个意见，直到建设部最后发了通知之后才得以解决，《物权法》草案也马上随之更改，严禁城市居民到农村买宅基地。现实当中，一些城乡结合部给城市居民办了宅基地的使用权，这些都是违法的，将来这些都要收回来。 07-21 09:43

正义网报道:[河山] 我在物权法提案当中写禁止城市居民到农村购买宅基地，其中也涉及到了城市居民的宅基地使用权。首先，居民对城市的土地肯定是有使用权和，但是它的表现形式是什么？当然不可能是一人分一份，因为建筑物是区分所有的，区分所有权是城市土地使用权的表现形式，只是区分所有权中国老百姓不懂。对于城市市民宅基地使用权是否就应当免费获得的问题，不能一概而论，这方面城市市民实际上应细分为两种，一部分是有老房子的老居民，在我国任何一个城市，都有很多老房子，这些老房子是祖辈留下来的，解放前土地都是属于他们的私有财产。解放后，很多地方人民政府向他们颁发了宅基地所有权证书，北京市的很多居民手里面就有这个证书。对于这些老房子附属的宅基地，应该确定房主无偿享有使用权，这种宅基地的使用权可通过划拨取得无期限的使用权，不能对他们收取国有土地使用费。比如说四合院，假设这个四合院是他祖上传下来的，就得承认他有使用权，拆迁也不能对他们收取土地使用权费用，这是对他们应有的保护，否则我们的政策连续性就不够。另一大部分人，是城市的外来居民，外来居民要在城市里购房，情况就不一样了。 07-21 09:48

正义网报道:[河山] 再有，城市房屋是商品房，这种房子的差别和农村非常大，农村的宅基地大小都是按户分配，基本上面积都是相同的，而城里的商品房，是按照居民个人购房能力，或者他拆迁的房子大小来获得的东西。虽然城市土地属于全民所有，我也有一份，但作为城市的居民，不可能像农民那么平均分。说到这里，就一个个新问题——有没有必要说一人30平方米内的面积就不收钱？我个人觉得，这是可以研究的，但是现实生活中恐怕不太好操作，实际上，这个问题国家已经有所考虑，并且采用了一些变相的办法，比如经济适用房，解决穷人居住问题，价钱很便宜，国家只允许开发商获取微利。如果换作减30平米计房价的做法，就可能导致经济适用房的价格抬高起来，因为经济适用房的价格，你不管怎么算，怎么减，最后居民实际买这个房子的价格也差不多，因为你个人怎么也不如开发商算得精，怎么算也不如政府算得明白，这里减了30平方米免费，但是别的又加上去了，所以这种方法没有太大的实际价值，总体来说，城市房屋的价格，要根据社会的不同情况来定的，比如说国家机关的同志买房子，按成本价，就是土地使用权没有给你算进去。再比如说个人买了栋别墅，独门独户的，就不是区分所有了，就是宅基地的完整使用权。所以说城市的居民是享有宅基地的使用权，只是这个使用权根据他个的情况和需要不同，要通过不同标的的购买来获得，这和农村的无偿分配是不一样的。那么农村为什么就能无偿平均分地，城市就不能？因为农民只能靠土地来生存的，耕地也不能抵押，城里人就不一样，城市人不是靠土地吃饭，国家为保障公民权益，在农民和市民上是采取的不同的保护政策，比如农民可以到城里买房子，而城里人就不能到农村去买。城市居民有最低生活保障，你没有工作了，没有钱了，国家还给你钱，北京市每个人是400多块钱，而农民就没有这，所以他宅基地要无偿取得，承包地也是无偿取得，土地是集体的，你可分一份，但是更多的风险要你自己和集体承担。因此我说讨论这个题的意义很大也很重要，如果单一只讨论怎么体现城市居民宅基地的问题，那么很难有一个正确的观点。当然，学者们提出的各种方式，都可以进行研究，但我认为现行的这套经济适用房和商品房区别的做法是可行的。我只是希望立法能对城市老房子的宅基地使用权更加明确一些，特别保护这部分人的权利。这也是社会上很大一部分人的利益，我就先说这些。 07-21 09:54

正义网报道:[主持人王松苗] 何老师对城市居民的宅基地使用权问题研究得很细，分了很多情况。在城里人的土地出让金问题看法上，和刘博士还不太一样。下面请各位发言。 07-21 09:56

正义网报道:[中国人民大学法学院教授杨建顺]：今天是一个非常好的学习的机会，我从行政法角度来讨论这个问题，跟各位的观点不太一样。我觉得这个问题不应该那么笼统的说。关于城市居民的宅基地使用权问题，网上有关的讨论好象把宅基地的无偿使用和宅基地的使用权混了。我觉得城市的每一个居民都享有宅基地使用权，只不过是不是无偿使用的问题。把宅基地使用权作为话题来讨论，就是如何使宅基地的使用权实现最大的使用价值。回到我们的议题上，第一点来讲居者有其屋是不是公民的一项权利，我觉得这个问题是要从两个不同的视角来分析，不能一概而论。一概而论容易出问题，特别是在现在大众媒体非常发达的时候，如果我们一概而论，对于大众的情绪的形成将会产生大的作用，所以我们要从不同的层次来看。根据我国宪法，以及我国参加的国际公约的规定，我们可以说居者有其屋可以是尊重人权和保障人权的基本条件和物质基础。但如果说居者有其屋就是一种权利的话，有一些勉强。我们讲“你在这儿有权利居住”和讲“你有地方住”是有区别的。从制度的视角来看，因为我是搞行政法的，我就比较强调行政的角度。就是根据我国的宪法来看，以及我们参加的国际公约的有关规定，我觉得还不能当然的说居者有其屋就是一项法律权力。法律的权利是要有明确的法律规定的，而且作为一项权力应该是有严格的法律上的构成要件，这块我们既没有这样的法律规定，有关的公约也仅仅是规定了缔约各国的相对的物质生活追求权，也没有一个理论上严格的分析，所以很难讲是一种法律权利。 07-21 10:02

正义网报道:[杨建顺]：当然，无论居住权是不是一种法律权利，国家应当保证城市居民的居民权是不错的，但保证的方式应该如何？是政府给你无偿提供住房，还是为你购买住房提供条件？值得探讨。刚才讲了，根据我们的宪法也好，根据国际公约也好，只能引出公民有追逐相对的物质生活水准权的结论。如何来实现这种追求，我们国家的宪法还没有这样的规定。但是从我们的宪法规定的各种精神里能推出，公民个人的这个权力和政府为保证实现这个权力的目标是一致的，这至少表明了一种价值趋势和导向。但有这个目标并不等同于政府就是肩负这样的责任，如果是这样的话政府就麻烦了。有关这一点，宪法当中倒有很明确的规定，国家依照法律规定保护公民的私有财产和继承权，国家可以根据法律规定对公民的私有财产进行征收和征用。这个规定对政府满足公民追求相对的物质生活水准的追求只是做了一些底线的要求。 07-21 10:08

正义网报道:[杨建顺]：接下来的问题是，国家应当通地何种方式来实现城市居民的土地使用权。宪法规定了城市土地的所有权是全民所有，但需要强调的就是，全民所有不等同于作为全民一分子的每一个人都应该有一块属于自己的安身立命的土地，全民所有不能幻想成这样的事情。全民所有是大家共同的所有，这是一个整体的所有权，现在个人要占有这块土地，就是要化整为零，须要得到所有人的许可，这种情况在行政法上理论上讲，应适用受益者负担的原则，谁受益谁负担。也就是说，大家都所有，很难划分你占有多少，我占有多少，难以划清各自所应亨有的份额，所以你要独亨，就支付相应的费用，最后把这块钱拿到国库里。从法理上来讲，购房人需要为免去自己作为共同所有人而应负担的费用，而支付一笔土地出让费。至于有人提出的关于基本用地面积内应当免费的问题，是有道理的，但难在无法操作，如何确定这个“基本用地”标准，这个计算非常麻烦，做得不好，可能出现一系列不正当方法，这个风险，从目前经济适用房骗购、骗买的情况就可以看出端倪。在很难有一个正当标准的前提下，基本用地这个概念就失去了意义。还有一个问题，就是城市土地是全民所有，也就是全体公民所有，包括城市居民和农村居民共同所有，城市土地相当有限，所谓“全民”却如此为数众多，流动性也如此之强，你如何去把城市土地一块一块的分掉？农村则不一样，土地广大，所有制也是村民集体所有，不包含城市居民在内，农村的人口不像城市那么密集，所以可以平均分，所以我们不能拿农村的情况和城市来比较。基于以上三点理由，我认为城市居民收取土地出让金并不是不合理的。 07-21 10:18

正义网报道:[刘山鹰]：杨建顺先生刚才说城市的土地是全民所有，农民也有一份，所以农民可以到城市来买地，而农村土地是村民集体所有，所以城市的居民不可以到农村去买地。那么为什么农民既集体所有农村土地又全民所有城市土地，而城市居民却只有全民所有城市土地而不能集体所有农村土地？这个规定本身是否太不公平？如果说城市居民有最低生活保障，可农村其实也有最低生活保障，这就是现在已经免除了农业税。 07-21 10:18

正义网报道:[陈茂云]：农村土地是集体所有，但是农村也就那么一亩三分地，农村的人口在不断的增长，这些农村土地将来能不能保障农民使用，也是个问题，从这个角度讲，农村迟早也会遇到城市类似的问题。我认为《物权法》作为规定公民所有权的基本法律，应该根据宪法的精神，紧密结合我国的实际，对公民宅基地的使用权问题作出一个科学而长远的规定，具体怎么规定，的确需要专家们探讨。 07-21 10:23

正义网报道:[杨建顺]土地的全民所有和土地的具体所有，在权力享用上是不同的。全民所有，是共同的所有，这种权力的处分应该是得到全部的共同所有人的同意；而具体所有，共同所有该土地的只是这个共同体的组成人员而已，这种共同所有人的差异性决定了两者在土地使用权方面的差异性。在具体所有的情况下，对权力的行使和处分是比较容易大家一致的。而在全民所有情况下，全体意思的表示一致是很难的，这里会包含太多复杂的因素，包括历史、社会的因素，还有各种各样的经济制约。如果能达成一致，那其实就是法律，法律就是全体国民意识表示一致的体现，因此，全民所有的土地如何转换为城市居民对土地的权力，应当有一个精巧的法律架构，不能够简单化，特别是不能够简单根据宪法层面关于公民权利的精神，把居住权当成一种法律权利来架构。 07-21 10:24

正义网报道:[杨建顺]：全民所有不等于每一个共同所有人分别独自占有。也不等于城市居民独自享有。居民在满足基本住房的范围内，应当对城市市区的住房享有宅基地的使用权，这个是毫无疑问的。但是这个要作为权力实现的话，就要相应的法律制度的基础。我国现行法律虽然没有明确把居住权作为一种法律权力来加以保障，但是《宪法》、《城市房地产管理法》、《城镇居民住宅管理暂行办法》，《城镇最低收入家庭住房管理办法》，还有《廉租房的管理办法》都做了相应的规定。我认为《物权法》作为一个公民所有权的基本法，在这方面不作具体规定也好，因为实践情况千变万化，我们常常有一句话就是说“中国国情”，就是我们社会、经济发展的水平，各地情况很不一样，一些具体的制度，可以在一般的法规里去做规定，我个人比较倾向于在《城市管理法》中规定城市居民宅基地使用权问题。 07-21 10:25

正义网报道:[杨建顺]：城市居民出于不同使用目的购房时，是否应当适用不同转让政策？关于这一点，法律生活周刊编辑部的同志们给城市住房分了几种形态：自住型住房，投机型购房和投机型购房。这个就牵扯到我们一开始谈到的主题，就是免费享用还是有偿使用。从土地的价值和使用价值来看，不同地区、不同地段的房屋是大相径庭的，我们看看各地的房地产价格，就会非常的清楚。因此，根据不同的价值和使用价值确定土地出让金价格是无可厚非的。换言之，房屋所占的土地，不论房屋占有者用于何种用途，都应该同等实现。可能有人会说，自住型的住房的使用价值不能和投资和投机型的价值相等同。对于这一点，我们主张城市土地在规划阶段必须要科学论证，就是住宅区、商业区、投资区在其适合的地段发展，充分实现土地的价值和使用价值。这个是非常重要的，包括我们现在的廉租房也好，经济适用房也好，都需要在制度上重新思考。看看国外，像日本城市里也有很多高层住宅，和我们的廉租房是一样的，他们不搞经济适用房，就是鼓励大家投资，同时鼓励了商品房的发展，总体上来说，就是无论是什么用途，大家在购房时都是一样的，然后再由社会保障来补充这个制度的缺失。如果一定要在购房前就去划分许多种不同情况，我觉得这是非常难的，特别是区分满足基本需求的住房和满足其他需求的住房，这样的划分可能使土地的使用价值大大降低。在现在市场经济不断的得到人们的认可，商品房本身被人们看好的时候，对市场进行一些人为的干涉，实际上是一种很大的损耗。政府要保护居民的生存权力，既要对房地产开发进行调控，又要采取措施对土地供应进行调控，但取消土地出让金的做法在目前阶段是不可取的，这一点我们有很多的事例可以证明。 07-21 10:33

正义网报道:[杨建顺]:接下来我想谈谈在现有制度下如何保障城市市民的居住权，我倾向于在完善商品房开发方面下工夫，首先，商品房开发必须把解决城市居民住房问题，解决城市化问题，解决国家现代化几者协调起来考虑。我这样讲，并不是说现在每人都来申请土地自己建房的做法不符合社会分工和协作发展的基本要求。社会分工越来越专业化，各行业互相之间的依赖性越来越强，这个是社会的发展方向。其次必须下大力气对基本住房范围内的土地使用进行深入的研究，尤其是在划分计算的标准方面。第三，就是在有关的事项当中要明确政府的义务和职责，政府要积极的主动服务。 07-21 10:36

正义网报道:[杨建顺]：最后就是说对自己希望建房的居民，政府应该予以相应的政策指导和技术支持。我们希望你不要自己做，但是你要自己做的话是你的权力，但是实际上是劳民伤财的。我们知道隔行如隔山，自己去规划成本更高。这样你的成本比开发商的成本更高。 07-21 10:36

正义网报道:[杨建顺]:居民的宅基地使用权的探讨具有重要的理论意义和法制推进意义。没有这个探讨，我们对这个问题思考得非常肤浅，大家集思广益，多做些研讨，就会有关注，就会有益于我国法制的建设。我就说这些。 07-21 10:38

正义网报道:[王松苗] 杨老师对于这个问题的分析很细致详尽，给人印象最深的，主要是两点，一个是共同所有权不能化整为零，二是对全民所有土地的转换不能简单换算。下面请各位继续发言。 07-21 10:41

正义网报道:[北京理工大学经济学教授胡星斗]：我不赞成把城市居民住房完全看成是一个市场商品。投资购房、房价垄断，大量炒房的现象，还有我国目前个人收入差距拉大等问题，使得低收入者、城市普通居民的住房困难成为一个大问题。另一方面，也不能城市居民住房用地完全看成是一个公共品，因为政府作为公共财产的管理者，也可能出现问题，比如说政府利用公房资源进行权力寻租等等。我们要妥善解决城市普通居民住房问题，还需要综合治理。首先是刚才几位讲的，城市居民应当亨有自己生存必须的基本房屋土地免费使用权，我基本上是认同的，但要强调的是，一是生存所需房屋土地的低线，二是免费使用权。政府应当免去城市居民生存用地底线以下部分的土地出让金，超过的部分则按照市场价交土地出让金。当然，免费的生存性住房使用权原则的确定，并不等于说每一个城市人都可以随便的申请住房用地，随便建别墅、房子，国家可以从开发商那里就整体免掉生存性土地使用权部分的出让金。另外，有人讲如果免掉土地出让金，那么不同地段的房价就难有区别了，这个我认为也没有问题，因为不同地段的房价可以通过交不同的税费来区分。 07-21 10:47

正义网报道:[胡星斗]：综合治理的另一个方面，我想主要就是要改变住房过度产业化的状况。我们现在教育产业化、医疗卫生都产业化，但实际上都是过度了，老百姓负担不起。刚才大家在讨论是不是应该居者有其屋，这个应该是肯定的。但是什么是居者有其屋，居者有其屋并不是每一个人都要拥有房屋产权，只是拥有房屋的使用权也叫做居者有其屋。中国目前的自有房产率是太高了，在世界上也是属于最高的。我们现在城市居民自有住房率是80％多，而美国只有60％多，英国也是60％，法国是50％多，香港只有20％多。而中国的城市现在已经是80％多了，刚才杨教授说的非常对，就是我们国家目前处在一个经济社会发展阶段，是不是说我们保证居民有房子可住就意味着必须让他能购买房子，我认为不是这样的，只要他能拥有使用权就行了，拥有使用权就用不着大量的建经济适用房。这就是刚才杨教授所说的，应当多建造廉租屋来出租给居民。实际上，现在经济适用房的价格也越来越高，户型也越建越大，普通老百姓仍然买不起，也不适合普通老百姓购买居住。而廉租房是可以退出的，你收入提高了之后就可以选择退出。在商品房和经济适用房方面，政府要加强监管，让老百姓买得起房，改变房地产商暴利的局面，一个方面给居民的资金提供出路，这样提高金融效率，要开辟居民多元化的投资的渠道。这样就不会出现严重的房地产投资和投机的状况。另一个方面要改变过度的产业化状况，要加强对房地产的投资和投机的监管，对个人购买多套住房要征收财产税。这样才有可能使房价降下来。我就讲这些。 07-21 10:48

正义网报道:[王松苗]:谢谢胡老师，从经济学的角度给我们谈了一些看法，请大家继续。 07-21 10:54

正义网报道:[陈华彬]：根据我的思考，我从《物权法》和民法的角度，《物权法》应该落实宪法所规定的利益。因为《物权法》是民法的组成部分。我始终认为居者有其屋是宪法里一项基本的人权。另外一个是《物权法》规定了村民可以对该土地建造住房。这个土地对国有土地和再利用使用权就是一种生存性的，国外也是区分生存性和盈利性的土地使用权。那么下面的第四个问题，不管是自住型的住房，还是投资型还是投机型的住房国家征收的土地出让金价格都是一样的，我认为是不合理的。如果他是生存性的，保证他基本的生存需要，他的安身立命之所的土地使用权，他是可以无需支付土地出让金的。 07-21 10:55

正义网报道:[陈茂云]：刚才听了几位老师的发言我深受启发。居者有其屋的话题确实承载了太多的内涵。首先是社会公平正义，“耕者有其田”，“居者有其屋”，的确是一个美好的社会理想。 07-21 10:57

正义网报道:[陈茂云]:我们讲居者有其屋，其中有两个问题要搞清，第一个就是居者是谁。第二个就是我们的城市是什么性质的。从人权这个角度讲，居住权是非常明确的，无论是我国已经加入的一些条约，还是在这个条约基础上出台的执行报告，都表明国家重视居民的居住权。宪法修改之后也规定了国家保障和尊重人权，这就从法律上衔接起来了，就是说我们的宪法承认了人权，而人权领域的条约都规定了居住权。但是人权上讲的这个居住权，确实是生存性的，是最低的生存保障。而我们讨论的居者有其屋是有三个层次的，第一个就是生存性的。第二个就是超越了这个最低保障，就是普通的市民住宅。第三个就是豪宅。这三种类型面临的法律问题是不一样的。 07-21 11:01

正义网报道:[陈茂云]:普通住宅这块，实际上目前规定比较凌乱，各地操作也不完全一样，就北京来讲，居民购买第一套普通住宅是享有一些减免的，比如说免契税，但土地上的减免权益应该不应该享有？我觉得从宪法来说，享有土地使用权是无疑的，但是这个权力是不是应叫做城市居民的宅基地使用权，我个人认为要慎重，城市居民宅基地这个词可能在一些法律文件里存在，但要作为制度提出来还是一个创新。 07-21 11:02

正义网报道:[陈茂云]:还有一个问题就是要具体的分析城市的需求，我们笼统说城市居民，或者笼统的说城市，都是不太妥当的。在法律的概念上，城市是有法律定义的，他就是指我们国家法定的城市和建设镇，所以他包含了不同形态和大小的社会居住方式。现在城市的最基本的特点就是人力、财力的集中，他是一个集约化的地域。 07-21 11:03

正义网报道:[陈茂云]：现在中国在大规模的城市化，城市用地包括两块，一个就是城市建设用地，这个宪法里面规定的很明确了，城市建设用地是属于国家的；还有一个城市规划用地，就是大量的圈进来的原属近郊农村的土地，农村原来很多的居民是享有宅基地权的，现在变为城市土地了，农民也转变为了城市的居民，这个问题实际上就不是城市的居民在农村购买宅基地的问题了。所以我比较赞成刚才杨教授的做法，就是中国现在的法律体制，《物权法》可以说是公民所有权方面的一部基本法律，里面主要应规定关于所有权的一些基本规则，不宜规定的太具体，而土地方面的具体规定，应当放到一些具体的行政法规如《房地产开发法》、《城市规划法》、《住宅法》等里面去具体规定，许多情况，还可能要放到地方立法中去解决，我们国家是全民所有分级管理，土地是属地管理的，所以更多的具体问题，应该是是由地方政府来行使权力，在国家这一级，只需要整体规定清楚居民用地的权益就行了。具体的量化执行方面，国家要多给地方放一些权。谢谢大家。 07-21 11:06

正义网报道:[刘山鹰]：法律上怎么样去称呼这个概念，只是一个表述问题，不必过多讨论。关键是法律要不要规定这个权利，我这里头包含有两个层次的问题，一是要不要规定城市居民购买住房免基本面积范围内的土地出让金，我觉得这个是需要的，而且对所有人都应该平等，不管你是亿万富豪，还是一文不名，因为这是人的基本生存权。二是如果免了土地出让金还是有很多人买不起房子，要不要区分不同情况给以社会保障补充。 07-21 11:07

正义网报道:[刘山鹰]:至于要不要通过经济适用房的方式来解决中低收入家庭的住房困难，我觉得这个方式在目前来看是效果很差的，现在经济适用房户型偏大，很多真正中低收入的人仍然买不起。所以通过社会保障制度来解决人们的基本权利是非常需要的。现在我们的《物权法》把这个问题绕开了，但这终究是回避不掉的问题。 07-21 11:13

正义网报道:[胡星斗]：我认为概念上不要讲“城市居民的宅基地权”，应当讲“生存性的房屋土地免费使用权”比较合适。另外，对于生存性的住房这一块，政府还应当设法减免其它费用，实际上，房价中还包含了大量土地出让金之外的政府还收费，也就是占房价35％到40％的各种税费，这部分费用减免了，房价自然就下来了。 07-21 11:13

正义网报道:[胡星斗]：《物权法》是财产基本法，应当明确人们的基本财产权利，土地居住使用权是人非常基本的权力，《物权法》不加以明确规定是说不过去的。 07-21 11:15

正义网报道:[河山]:你们说立法回避难题，或者立法缺位，我不太赞成，关于建设用地使用权，中国已有一部《土地管理法》，关键要看宅基地是否属于建设用地，或者说宅基地使用权和建设用地使用权是不是并行的两个权利。关于这一点，我国《土地管理法》写的非常清楚，宅基地就是用来建房的，因此城市里面盖住房用地也好，农村盖住房也好，干别的也好，都属于建设用地一类。宅基地使用权属于建设用地使用权，并不是一个独立的权力，它是附属于居住权的，在所有权范畴内，他只是使用权的一种表现形式而已，因此城市的宅基地使用权，或者说城市居民使用国有土地的权利应当体现在建设用地使用权当中。而建设用地使用权，我国已有《土地管理法》做了明确规定，只不过法条中没有提到这个词。再看《物权法》，我看也不能讲立法缺失，宅基地使用最重要的表现形式就是区分所有。区分所有在《物权法》里是有规定的，所以我说不能随便讲立法缺失，这只是个对法律的理解问题。现在《物权法》只不过明确用到城镇居民宅基地使用权这个词，只不过没有像农村宅基地使用权那样给单独列出来，能不能单独列出来呢？这个就需要讨论了。因为城镇居民宅基地使用的表现形式是各种各样的，可以承租，可以因受抚养居住，可以继承，可以购买，物权法只需要统一规定就可以了。 07-21 11:20

正义网报道:[王松苗]今天的讨论很深入，由于时间的关系，我们的讨论就进行到这里，希望能对我国物权立法，对解决城市居民住房问题有所裨益。谢谢各位嘉宾。也谢谢各位网友关注。再见 07-21 18:50